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    分类:检讨书 时间:2016-11-24 本文已影响

    篇一:房地产检讨书

    被检查公司:房地产公司内控检查表 检

    查公司: 检查小组成员: 填写说

    明:

    1,每一项内容应明确回答“是”、“否”或“不适用”,对于抽样检查的项目,样本超过

    80%符合表述要求,可标注该项为“是”; 2,如项目中含有非“是”或“否”能回答的问题,

    请在说明列简短说明;

    3,对于检查方法为抽样检查的,要求另行完成详细检查内容的工作底稿(模版见《抽样

    检查工作底稿样板》),并将样本合规个数、合规百分比以及相应底稿的索引号填列在索引号列;4,抽样检查的抽样方法见《抽样检查的抽样方法》,如果实际业务发生数量小于最小样

    本量,则全部检查;

    5,检查方法为“检查”是指检查相关文件或系统中的交易轨迹,该方法仅表明集团建议

    采用检查方法,如与实际情况有出入, 可以采用更适用方法来检查该项控制,但须知会集团财务部或风险部; 6,检查方法为“检查”,则检查样本个数由检查人把握,检查的样本个数以可以证实该

    项控制点确实执行的数量为宜; 7,“(六)上年检查发现的问题是否整改”中,请逐条列示

    被检查公司上年存在的问题,并逐一在“是/否”栏标注本年是否 已经整改?如有例外情况,请说明。 12345 篇二:房地产检查

    2012年9月28日新蓝钻外场情况明细 目标任务:上午30,下午60,来访25

    一、 早上7点之前到达售楼部,之后在二楼休息,当问及七点未曾 出发时,丁伟表示每天是8点出发,派单学生7点到不了,便要求学生每天7:50-8:

    00到达售楼部,故而如此。

    二、 早上8:10集合,届时点名派单人员共63人,之后陆续前来, 8:30又来部分学生(共76人)开始分工出发。中间来了一些学生,但就派单工资领取

    不便事宜走了一部分,同时解释派单工资问题耽搁了不少时间。8:40派单人员最终97人,

    8:45全部出发。(派单学生中南边有从新郑远道而来的,北边有至财经学院来的,东边有教

    育学院来的)

    三、 早上7:30向丁伟询问今日派单计划,其表示有并立即下去打 印,实际并没有提前的一个计划,到8点左右丁伟给过来的正商新蓝钻9月28日渠道直

    投计划(40名派单人员)与现实执行计划(97名派单人员)相差甚远,计划形同虚设,纯属

    应付。实际派单安排如下(9:30-11:20外场检查):

    1、门口拉访组10人,带队人(志银)。9:30检查时五人在门口拉访,两人在新蓝钻和

    未来路之间的航海路上拉访,三人在航海路与未来路拉访,外场专员志银分工明确,监督有

    效。

    3、中州大道航海路10人,带队人(王洒),10:30左右检查时有8人,据了解另外两

    人回售楼部领取派单工资去了,其中包括该组的负责人派单人员王洒。

    4、紫荆山10人,带队人(王彬彬)

    5、紫荆山陇海路8人,带队人(冯亚丽)

    6、中州大道郑汴路9人,带队人(李海用)

    7、万客来12人,无带队人

    8、洁具市场10人,无带队人

    四、上午总体检查情况良好,下午着重检查南边区域。

    1、派单工作整体无组织无纪律;

    2、监督力度几乎可以忽略不计;

    3、略微远距离(中州大道航海路)的派单人员在10:40分已经大部分没有单页,单页

    派送不及时。

    4、派单人员过多,监督人员过少,导致部分队伍带队人是派单人员,甚至有些队伍没有

    带队人员。

    五、中午1点伍总给外场工作人员开会,会议内容包括:

    1、每天派单人员不要太多,数量要控制在60人左右,减少成本,增大效率。

    2、上午派单时间要提早,具体情况根据正商其他项目

    3、下午派单工作中后勤加入监督,其中高级客服和样板间礼仪继续交房工作,龙经理、

    推广黄艳艳、行政靳经理、外场保安1人、交房支援人员3人到外场监督。

    4、外场管理层丁伟的状况问题分析,伍总表示丁经理近期工作积极性不高,丁伟说其做

    到月底离职,并表示在离职前会加大对外场的管理力度,干好最后几天。

    5、单页出库问题,单页都在二楼,伍总建议用锁锁上并只能由外场专员进入,防止派单

    人员偷单页。

    六、下午13:30集合,届时共有派单人员62人(上午留下43人,新来19人),13:45

    左右来十几名派单学生,由于时间的提前,部分派单人员都未能及时赶到,截至下午14:00

    派单人员最终81人。

    七、由于人员太多,分出十名派单人员前往正商城。下午14:00出发。

    八、上午11:30来访13人,中午14:00来访20人。

    九、下午派单计划更为乱,没有纸质版安排,只是当场口头安排。

    1、门口拉访组10人,带队人(志银)。下午15:30售楼部门口拉访人员只有两名,当

    问及原因时,外场专员志银含糊其辞,顾左右而言他,最终解释到晚上学生要上自习,要早

    点让他们回去。

    示只有9人,其中两人回售楼部领工资了(领工资不应该在发单时间),之后询问丁伟,

    又另外找到6人,据后来了解,有2人到航海路中州大道。

    3、中州大道航海路10人,带队人(王洒、交房支援人员一名)。下午16:20到达中州

    大道航海路,该路口共有派单人员13人(有两人属于未来路航海路)

    4、中州大道郑汴路10人,带队人(李海用)。下午16:30龙经理到达检查,无人,丁

    伟电话无话接通。

    5、下午16:40到航海路城东路,但城东路无人派单,早上计划上亦无人,此应该属于

    计划问题。

    6、紫荆山路航海路12人,带队人(王彬彬、外场保安1人)。下午16:45到达航海路

    紫金山路,该路口派单人员12人人全部在岗工作。

    十、下午总体检查情况偏差,大部分派单人员不见踪影。

    1、下午外场专员对整体派单人员要求有问题

    2、外场专员知道丁伟的事情后整体积极性变差,甚至消极对待。 2012年9月29日新蓝钻外场情况明细

    目标任务:上午60,下午60,来访25

    一、外场工作人员均在早上7:00之前到达售楼部打卡,7:30时外场聚集有18名派单

    人员,7:50时派单人员有近40名。二、8:00开始集合点名,共有50人,8:16开始出发,8:23出发完毕。经与正商城

    及蓝海询问,外场派单人员集合时间在7:00-7:10,出发时间均在7:30之前。虽然昨日

    已经开会说道上午出发时间的问题,但仍没有太大改观,比昨日提前出发20分钟左右。

    三、整天的派单计划没有具体的安排计划,路口划分都是口头上的现场指定,而且划分

    完毕后,带队人员、监督人员连同派单学生便一哄而去,前两者没有后者的任何信息,根本

    无法对后者上午的派单工作进行监督掌控。

    四、实际派单安排如下(9:15-11:50外场检查):

    1、门口拉访组2人,带队人外场专员志银。9:15时外场专员连同两名派单人员都在门

    口认真拉访。

    3、航海路紫金山路9人,带队人李海用,监督人外场专员郑东旭(18037108929)。9:

    50时所有人员都在,塞车人员特别敬业。篇三:房产质量检查报告 1概述

    1.1项目概况

    根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》的相关规定,以及贯彻《物权

    法》中建立不动产统一登记制度的规定,积极稳妥地开展农村房屋登记工作,切实保障农民

    房屋权益,实现城乡统筹发展。据此,临沂市政府决定开展临沂市农村房屋所有权确权登记

    颁证工作,山东正元数字城市建设有限公司受临沂市沂水县房地产管理办公室委托开展沂水

    县沂城街道办事处、泉庄镇、道托镇的农村房产测绘工作。项目自2012年10月至2014年

    10月止,完成了甲方要求的各项工作内容,达到了预期目的。 完成的具体工作量如下:

    1、采用网络rtk法施测3个乡镇范围内的图根控制点2515个; 2、外业测绘符合确权

    条件的村庄数142个,户数约为4.97万户,具体统计如下表: 沂水县房产测绘情况统计表

    3、制作房产分丘平面图49682份。

    4、运用autocad软件对49682户进行建筑面积测算。

    1.2检查机构设置

    本次房屋所有权确权成果实行三级检查制度。即作业员的自检、作业组的互检、作业单

    位的专检,“三检”工作由作业单位组织实施,接受沂水县房地产管理办公室的监督和指导。1

    1.2.1过程检查

    过程检查贯穿于项目始终,在进行工序转换之前,项目部组织人员对上一道工序进行全

    面检查,整改后进入下一道工序,下一道工序在进行过程中如发现问题及时反馈上一道工序

    修改。

    过程检查包括作业组自检、互检。 自检是作业员(组)在作业过程中或作业阶段结束时对作业质量的检查。自检比例为100%。

    并对检查出的问题进行逐条修改,达到规范和设计的要求。 互检是下一工序的作业组对上一工序的作业成果进行的全面检查。由项目部组织,在作

    业组间完成,对各作业组提交的数据成果,内业和外业均进行了100%的检查,既有巡视检查

    (原文来自:wWW.hnboxu.Com 博旭 范文网:房产经纪人检讨书)也有精度检测,将检查出的问题汇总后,反馈到各作业组整改。

    1.2.2最终检查

    最终检查即作业单位的专检。由中标单位质量管理机构组织对成果质量进行检查。检查

    比例,内业100%,外业实际操作的检查比例不低于20%。

    1.3检查的人员及设备过程检查的人员由项目经理、技术负责人、项目质量检查员和项目上经验比较丰富的组

    长组成。最终检查是由总工程师、公司质检部专职检查员和其他科室主任工程师等成员组成。

    具体人员明细如下表:

    检查组主要成员 2过程检查和最终检查共投入gps 2台套,全站仪4台,钢尺6把,手持测距仪3台,计

    算机12台,打印机3台,绘图仪1台。具体仪器、设备明细见下表: 检查使用的仪器设备统计表 2检查的依据及检查的精度指标

    2.1检查的依据 2.1.1测绘技术依据

    1、《房产测量规范 第1单元:房产测量规定》(gb/t 17986.1—2000); 2、《房产测量

    规范 第2单元:房产图图式》(gb/t 17986.2—2000); 3、《关于房屋建筑面积计算与房屋

    权属登记有关问题》(建设部建住房 [2002]74号发布);

    4、《房地产市场信息系统技术规范》建设部公告第633号; 5、《城市地理信息系统设计

    规范》(gb/t 18578-2008); 6、《土地利用现状分类》(gb/t21010-2007); 7、《城市测量规

    范》(cjj/t8-2011);

    3

    8、《全球定位系统实时动态测量(rtk)技术规范》(ch/t2009-2010); 9、《全球定位

    系统(gps)测量规范》(gb/t18314-2009); 10、《卫星定位城市测量技术规范》(cjj/t 73-2010);

    11、《全球导航卫星系统连续运行参考站网建设规范》(ch/t2008—2005);

    12、《全球定位系统实时动态测量(rtk)技术规范》(ch/t 2009-2010); 13、《测绘成

    果质量检查与验收》(gb/t 24356-2009)

    2.1.2法律依据

    1、《中华人民共和国物权法》(主席令[2007]第62号); 2、《中华人民共和国土地管理

    法》(主席令[2004]第28号); 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号);

    4、《中华人民共和国城乡规划法》(主席令[2007]第74号); 5、《房屋登记办法》(建设部

    令[2008]第168号)。

    2.2界址点的精度指标

    界址点精度要求表3检查的实施情况

    整个地形测量成果的检查分为三个部分,数学精度检查,地理精度检查及内业图面整饰

    部分的检查。 注:中误差的两倍值为最大误差,超过最大误差的点数不能超过5%。4

    3.1数学精度检查

    1、坐标参数检查

    主要检查起算数据的正确性,以及使用前进行外业复核的情况;控制网的坐标系统的选

    择;控制测量成果精度等。选取分布均匀的9个高等级gps控制点,平面等级为c级,高程

    为三等水准高程,此9个点能够完全覆盖本测区。采用c级网平差后的1980西安坐标系坐标,

    采用布尔莎七参数转换模型,利用中海达后处理软件进行计算,获取坐标转换七参数。 求参完成后,利用所得七参数转换模型,分别重新采集部分已知点,包括转换模型内和

    模型外,共得到3个点的1980西安坐标系坐标,将其与已知点坐标进行比较平面最大2.5cm、

    高程最大3.7cm。由此可以看出,利用参数模型转换的坐标满足《rtk技术规范》要求,可以

    应用于房屋所有权测量界址点数据采集工作。

    2、图根点精度检查

    使用网络rtk法对图根点进行了两次观测,各次测量点位较差和高程较差均不大于5cm,

    取中数作为最后结果。外业抽取部分图根点实地检测,将检查坐标与原测坐标进行比对,获

    得平面中误差为:±1.7cm,高程中误差为:±2.86cm。满足本项目设计图根点的点位中误差

    满足不大于图上0.1mm,即实地5cm的要求,高程中误差满足不大于测图1/10基本等高距的

    要求。

    3、界址点精度检查

    共检测界址点1576个,点位中误差计算:m???/2n??3.7㎝,满足设计书中界址点相对

    于邻近图根点点位中误差不大于7.5cm的要求;最大点位误差10.8cm,精度满足设计书中允

    许误差不超过15cm的要求。

    共检测1576个点,对检测结果进行精度统计,具体结果如下:单位:厘米2

    4、界址点间距检查

    5篇四:房地产检查

    一、行业经营管理现状和征管现状

    (一)经营管理现状

    房地产业的主要生产经营活动是从事土地、房屋开发和销售业务,一个房地产项目从开

    始立项到销售结束大致分为三个阶段:第一阶段(开工前期),通过土地交易中心组织的土地

    挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批

    准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→ 土地主管部门核发的建设用地批准书

    →建设局核发的建筑工程施工许可证(其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所

    开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否

    备足等情况进行审查)。第二阶段(组织施工期),通过正式的招标程序,组织安排施工企业

    进场施工。第三阶段(预售期和产权转移期),根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预

    售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给

    购买者,必须到

    房管部门办理产权交易手续。一般房地产开发企业内部管理机构主要有董事会、总经理、发展计划部、工程管理部、

    采购部、销售部、财务部、办公室等。房地产业的外部监管部门主要有发改委、土地管理部

    门、拆迁管理部门、规划部门、建设主管部门、建筑工程质量监督部门、房产管理部门等,

    这些部门按照各自法定职责分别从不同角度对房地产行业进行监督管理,而这些部门在工作

    过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。其他还有一些 中介机构,如工程监理公司和会计师(造价师)事务所。

    (二)征管现状

    房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源,是征管的重点行业。由于房地产开发

    与土地的一致性,各地政府一般都要求以项目成立项目公司,独立进行办证、核算、纳税等,

    税务部门对项目公司进行征管。房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企

    业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等,其中个人所得税以代扣代缴为主,

    企业所得税实行查账征收,销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或

    月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,印花税采取预缴和自贴申报,土地增值税

    采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多,且变化多,特别是企业所得税,

    篇二:贪污受贿检讨书

    篇一:尹春燕的悔过书

    尹春

    燕的悔过书

    原任职务:湖南省

    株洲市房地产权属与市场管理处(系株洲市房地产管理局副县级二级机构)处长

    触犯罪名:受贿罪

    判决结果:2012年

    1月17日,法院判处尹春燕有期徒刑八年。犯罪事实:尹春燕在任职期间,利用负责办理房

    屋产权证、管理房地产担保公司等职务之便,尤其是利用房地产担保公司可以向房地产开发

    公司发放贷款的权力,多次收受多家房地产开发公司贿赂89.1万元及价值16.9万元的住房

    一套。

    新闻背景:这是尹

    春燕2011年4月27日在被“双规”期间写的悔过书。

    德国哲学家康德曾

    写下一句著名的格言:“有两种东西,我们越是时常反复地思索,越是在心中灌注了永远新鲜

    和不断增长的赞叹和敬畏:我头上的星空和我心中的道德法律。”在历史之中,人生是短

    暂的;在人的一生中,过去的每一年、每一天也是短暂的。在星空之下,人是渺小的;在道

    德法律面前,任何猥琐、违法犯罪行为都无法遁形。道义是天际的星光,法律是指路的灯火。

    这些天来,我为自

    己在任株洲市房地产权属与市场管理处处长以来与一些房地产开发企业间的不正当经济往来

    深感后悔、愧疚。法网恢恢,疏而不漏。自己做了对不起良知、触犯法律的事,只能自己承

    担由此产生的一切责任。

    “‘大家都这样’的

    想法,泯灭了我心中对法律的敬畏”

    记得当年我怀着一

    腔“铁肩担道义,妙手著文章”的豪情,选学了法律专业。1991年大学毕业后,我到湖南省

    株洲市房地产管理局法制科工作。从科员、副科长到科长,我深受组织的信任和栽培。在这

    期间,1998年我考上了武汉大学法学院研究生。2001年,我任株洲市房地产权属与市场管理

    处(以下简称产权处)主任,同年取得法学硕士学位。2004年单位升格,我被任命为产权处党

    委书记、处长。

    产权处受房产局委

    托,履行房屋交易登记、市场管理、测量、租赁、档案管理等最基础、最核心的行政职能。

    在我的带领下,产权处的管理工作逐步规范,在全省乃至全国,株洲市的房屋登记工作都受

    到业内注目。我本人也非常热爱并认真钻研权属市场管理业务,作为业内专家参与了住建部

    起草、修改行政规章《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理办法》等。我还被选任为中国房地

    产研究会产权户籍委员会副秘书长,组织参与编写了房屋产权登记干部考试培训教材。

    在钻研业务的同时,

    我逐渐放松了对自己廉洁自律方面的警惕。

    我的家庭条件不错,

    而且每年我都会外出讲学,出书的报酬也有不少,因此,对钱我并不看重,也无所谓,更不

    讲究吃穿。但是有些房地产开发企业送到我办公室或家里的现金,我确曾收下了。回想起来,

    如果当初坚辞不接受,我就不会走到今天这一步。

    我是学法律的,知

    道受贿是触犯法律并被定罪判刑的,但是当时太不把它当回事,开始随波逐流。一种“大家

    都这样”的想法,泯灭了我心中对法律应有的敬畏,觉得自己担任处长以来,确实为单位做

    了不少工作,对株洲这个不起眼的四线城市能在全国业界有所影响而沾沾自喜,没能抵挡住

    行贿受贿的洪流,丧失了一个领导干部最基本的底线:明白做人,清白为官。

    “自己一上三楼就曝了光,污浊之处一览无余”

    人年轻时都是在用

    加法生活,但是到了一定的层次,要学会用减法生活。如果心灵被所得堆满,最后就会累于

    得,尤其是违法所得。我现在不仅心累,而且内心被赎罪、愧疚充满。这几天我食不甘味,

    夜不能寐,思考了很多。想起丰子恺说过,人生可以看做“三层楼”:一是物质生活,二是精

    神生活,三是灵魂生活。懒得(或无力)走楼梯的,就住在第一层,即把物质生活过好,锦衣

    不愁,孝子慈孙,这样就满足了,这样的人在世间占大多数。其次,高兴(或有力)走楼梯的,

    就爬上二层楼玩玩,或者就久居在这里。这是专心学术或者科研、文艺的人,这样的人在世

    间也有很多,即所谓的知识分子、学者、艺术家等。最后,还有些人脚力好,就会爬上三层

    楼去看看,探索人生的究竟。在他们看来,财产名誉都是身外之物,学术文艺都是暂时的美

    景,唯有灵魂生活充实才是最具内涵的。

    我深入剖析了自己

    的灵魂生活,认为自己一上三楼就曝了光,污浊之处一览无余:一是自认为是学法律的,自

    我保护能力较强,其实这是在蔑视法律,最终一样会受到法律的制裁。二是自己想往知识分

    子这层靠,其实动不动就被一些有目的的房地产开发企业拉入第一层,抵挡不住物质和金钱

    的诱惑,有污知识分子的形象。三是不义之财不可得,如果凭自己正常的收入,满足第一层

    物质生活是完全可以的,至多让人觉得你层次不高。但是触犯了法律,不管所得多或少,都

    会轻则以违纪追究责任,重则以违法犯罪论处。

    权力是柄双刃剑,

    握不好就会害得自己鲜血淋漓。诚然,开始我们一班人带着产权处全体干部职工确实是想做

    事,也做成了事。在受房产局委托负责管理产权处下属的株洲市房地产担保有限责任公司(以

    下简称担保公司)时,我肯定了担保公司以房屋吞吐形式借贷取得高息的做法。虽然固有资产

    实现了保值增值,但当时《放贷人条例》未出台,这种擦边球打得惊险,还擦得自己沾上了

    污点,收受了贷款企业的贿赂。每笔业务基本上都是担保公司联系好了我就签字的,并不为

    自己求得什么,但是人家给了我也就收了,有些心安理得。殊不知权力不能这样交易,即使

    单位答应了,老百姓也不答应,法律更不答应。

    担保公司现在年收

    入1200多万元,规模和业绩在全国也很有影响。我们的初衷是为了单位利益,为了把工作做

    好,但是揭开光环,发现里面存在很多问题,让人惋惜。因为我的决策,也害了我的下属。

    如果我当初不同意以房屋吞吐形式贷款,不尝试这种不规范的经营方式,就不可能出现后面

    的违法犯罪现象。我感到对不起他们和家人,不但没把班子带好,自己还陷进去了不能自拔,

    可现在后悔为时已晚。

    “在人生的第三个

    20年之初就出了事”

    我看过不少不廉洁

    自律的反面教材,他们一开始或有功或清白,放松了警惕后就一发不可收拾,深陷泥沼不能

    自拔,最终走上自我灭亡的不归之路。我感谢组织对我的问题展开调查,让我有时间好好反

    思自己,我感到自己越来越往不归路走去。现在警钟敲响,惊慌之余,我非常盼望能得到组

    织上的再次宽待,拉我回到正道。

    房地产开发企业或

    其他人有求于我,无非是看重我手中的权力,或是为了贷款,或是为了登记或办事方便,或

    是为了让我帮忙进人或提拔,目的性、功利性一览无余。我利用手里的权力,为他们谋取利

    益,并收受他们的钱物,已经构成犯罪。不管我是积极向组织坦白,还是上交所有非法所得,

    都否认不了我是有罪之人这一事实。

    我有负父母、学校、组织的培养,有负职工、群众对我的信任。这种影响太恶劣,我已经想

    到了业界沸沸扬扬的惊讶和叹息。

    有人把20年光阴

    比做一把尺子,用它来度量人生。

    按责任担当来衡量,

    人生第一个20年处于依附和成长阶段,因而担当的责任分量不大,有责任也是间接责任,责

    任权重不到30%;第二个20年,是人生的真正起步,也是责任担当的全面开始,责任权重要

    超过80%;第三个20年,无论在家还是在单位都是顶梁柱,责任权重大到100%;第四个20

    年,是人生最休闲的时间段,责任权重几乎为零。

    第三个20年,是从

    人生顶峰走向成熟,再回归到起点的过程。这一阶段应该过得比较坦然,也算是人生中比较

    清醒的阶段。

    我今年42岁,还是

    做事的时候,在这一阶段之初就出了事犯了法,于我不一定是坏事。我认真思考了自己的所

    有问题,决心不管组织怎样处理都要接受并积极配合。恳求组织充分考虑我的所有积极表现,

    拉我一把,让我在最黑暗之处找到指路的明灯。

    篇二:落马官员悔过书

    落马

    官员悔过书

    落马官员忏悔录列入反腐“任务清单”

    起到“沉重的忏悔、

    深刻的警醒”作用,举措引发社会关注

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    ( 2015-03-25 ) 稿件来源:新华每日电讯 头版新闻

    新华社北京3月24日电(记者李劲峰、陈尚营、李斌)近日,中纪委官方网站推出“忏悔录”

    的全新栏目,刊载官员悔过书,起到“沉重的忏悔、深刻的警醒”作用。这项举措引发社会关

    注。

    目前,中纪委已汇编十八大以来被查处严重违纪违法中管干部的忏悔录。今年1月,十八届中

    央纪委五次全会工作报告列出了2015年党风廉政建设和反腐败“任务清单”,其中包括:对被

    立案审查的党员干部,对照自己理想信念的动摇和违纪违法的事实,写出忏悔录,自悔自新,警

    示他人。

    “新华视点”记者对多名落马官员的悔过书进行了梳理和跟踪采访。

    悔过书的三大类型

    在中纪委网站《忏悔录》栏目中,江苏徐州市政协原副主席张引、辽宁广播电视台原台长史联

    文二人的忏悔书先后被刊载。回顾个人经历、反思贪腐原因,是这两名厅级干部忏悔的主要内

    容。同时,与忏悔书配合的案件反思报道,披露了“滥发索要奖金”“影视业潜规则”等细节,

    让读者感到震惊和唏嘘。

    从上世纪末江西省副省长胡长清反省的悔过书,到安徽省副省长倪发科剖析“玉”与“欲”的

    忏悔陈述,以及湖南株洲一名处级干部文采斐然的反思,形形色色的各类悔过书成为落马官员

    交代违法问题,表明认罪态度的重要材料。

    西南政法大学教授陈步雷说,综合林林总总的官员悔过书来看,交代问题、剖析动机、反省告

    诫、提出诉求,往往是悔过书、忏悔录内容中常见的“四要素”。由于官员是抱着系统梳理自

    身问题而写的文字材料,因此,悔过书在锁定违法犯罪证据、反思官员贪腐动机等方面,都具有

    重要参考价值。

    记者梳理一批官员悔过书发现,贪官们回顾首次收受他人财物,及至后来发展成违法犯罪的全

    过程,总结原因主要包括:自身放松政治理论学习、长期不能接受监督、忽视了世界观改造、

    没有加强廉政修养等。

    按照作者的核心心理诉求,悔过书主要分为三种类型:

    博取同情型。安徽省委原副书记王昭耀曾忏悔道“我家祖祖辈辈是农民,我是农民的儿子”;

    贪污受贿被判处死刑的浙江杭州原副市长许迈永在悔过书中称,“我16岁高中毕业后参加农

    业生产劳动,起早摸黑,蚂蟥蚊子叮咬,劳动一天也只挣几角钱”。

    据基层纪检干部介绍,不少落马官员在悔过书中将贫困、草根的身份抛出来,把苦难的过去剖

    白给公众看,既有痛定思痛的原因,也在不少程度上存在博取同情、寻求宽大处理的心理。以

    至于“我是农民的儿子”,成为不少官员忏悔书高频使用的开头。

    高调表功型。一些官员在忏悔书中会着重描述“辉煌业绩”,展示“功臣犯错”的形象。原铁

    道部副总工程师张曙光在忏悔书中说道,“我们上百个工厂,几千名工程师,几万名职工干了整

    整7年,形成了中国自己的高速铁路体系”;史联文也在忏悔书中高调表功,“做了很多前人没

    有做成的大事”“辽宁广播电视台的改革成为全国同行业的一面旗帜”。

    告诫建议型。还有一些官员在悔过书中,主动将自己当反面教材,并结合堕落经历,提出建议告

    诫后人。倪发科在悔过时告诫“身边工作过的同志”,“慎独、慎行、慎交,要以我为鉴,不要

    让我的悲剧在他们身上重演”;史联文则在忏悔录中,从干部使用、与商人打交道、注意圆滑

    人、对待身边人四个方面,对其他领导干部提出建议。

    写悔过书三大心态

    记者多方采访了解到,官员写下悔过书,主要集中在纪委双规、反贪侦查、法庭陈述、监狱服

    刑等时期。尤其是在纪委双规或反贪侦查期间,这些官员在短时间内,面临从台上光鲜到仓皇

    落马的巨大人生反差,不少人会选择以悔过书的方式

    系统交代违纪违法问题。

    心态一——尘埃落定后的彻底解脱。

    有检察系统内部工作人员介绍,不少贪腐官员在多年受贿敛财的过程中常常提心吊胆,害怕被

    调查落网,惶惶不可终日。因此,当真正接受调查时反倒因“尘埃落定”而获得平静。这类官

    员往往会通过写忏悔书,将违纪违法问题一股脑说清楚。

    根据公开披露的信息,江苏省启东经济开发区原管委会主任沈和新贪污受贿金额超过1200万

    元。他在检察机关立案侦查期间,不仅主动供述检察机关未掌握的犯罪事实,还在悔过书中写

    道:从受贿至案发的8年多时间里,自己一直生活在不平静、不安稳中,听到别人被组织喊去谈

    话,心里就发寒,“被查处后,心情反倒轻松了一些”。

    心态二——排解惶恐争取尽早解脱。

    一位基层纪委干部介绍,在办案期间,落马官员除了需要接受询问和调查,大量时间处于高度

    紧张或空虚之中。一些人就会借助写悔过书,系统回忆和梳理其违法问题和心态,争取交代清

    楚,尽早解脱。

    心态三——心存侥幸企求网开一面。

    还有一些落马官员心存侥幸,在悔过书内容中避重就轻,企图让组织网开一面,给予宽大处理

    避免进入司法程序。一旦被起诉后,这类官员即便写下悔过书,也容易找出各种理由来翻供。

    南京江宁区水利局原局长徐亮因受贿问题接受纪委调查时,写下悔过书“情真意切”地反思自

    己“走到今天这个地步,只怨自己,只恨自己”。在法庭审理时,却全面翻供,极力否认受贿。经

    多次开庭和质证,徐亮受贿290多万元,及其妻子与证人串通翻供情况被查明,徐亮被判刑13

    年。

    一位基层纪检干部告诉记者,对于腐败官员的调查和处理,是在掌握大量事实和缜密证据的基

    础上依法进行的,不可能出现涉案者写下详细的悔过书,就简单给予党纪处分完事的情况。

    谨防“投机性悔过”

    一些受访的司法业内人士和专家学者介绍,贪腐官员在接受调查或者入狱改造期间,纷纷选择

    写“悔过书”的重要动因,是由于在司法实践中,“悔罪”可作为判决时从轻量刑和减刑表扬

    加分的考虑情节。

    全国法院从2014年起实施的《关于常见犯罪的量刑指导意见》中明确,对于当庭自愿认罪的,

    根据犯罪的性质、罪行的轻重、认罪程度以及悔罪表现等情况,可以减少基准刑的10%以下。

    湖北省法院系统一位法官表示,官员若在双规或者司法调查过程中写“悔过书”,对所犯罪行

    篇三:两岸 从日本法观点检讨我国不动产说明书与解说之问题

    2006海峡两岸土地学术研讨会论文集 1 从日本法观点检讨我国不动产说明书与解说之问题

    ──以不动产中介业务为中心

    陈立夫?

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    oc

    壹、前言

    1980年代后期起房地产交易热络、频繁,不动产中介业乃大量设立,惟组织型态及经营规模不一,从业人员素质亦良莠不齐,复因政府缺乏管理规范,对于业者及从业人员难以管理,营业方式无法辅导;因而经常发生一屋数卖、虚报坪数、伪造合约、赚取差价等不动产中介纠纷事件,影响交易安全及消费者权益甚巨1。于此背景下,内政部为加强不动产中介业之管理及辅导,爰着手研订中介业管理条例。嗣几经周折,终于1999年2月制定公布,以「建立不动产交易秩序,保障交易者权益,促进不动产交易市场健全发展」为目的之「不动产经纪业管理条例2」。

    ?

    1 陈立夫 政治大学地政学系副教授 内政部(编印)『不动产经纪业管理条例制定实录』(2002年12月)1页。

    2 关于不动产经纪业管理条例之立法历程,请参阅内政部(编印),前揭书1-2页。

    2 不动产说明书与说明义务

    依不动产经纪业管理条例之规定,不动产经纪业,指经营不动产中介或代销业务之公司或商号3;其从业人员,亦即不动产经纪人员,包括经纪人4及经纪营业员两类,依法均应具备一定之资格。另该条例为达成其立法目的,并对不动产交易过程为若干规范。诸如:不动产之买卖、租赁等,委由经纪业中介或代销者,有关不动产说明书及不动产租赁、买卖契约书等文件,应由不动产经纪业指派经纪人签章(同条例第22条);经纪人员在执行业务过程中,应以不动产说明书向与委托人交易之相对人解说(同条例第23条第1项)等。而不动产经纪业管理条例之规定中,有关不动产说明书之制作及解说,乃为落实其「建立不动产交易秩序,保障交易者权益」立法目的之关键性机制;然而事实上,该条例无论规定上或施行上,均因存在诸多偏差、缺失之处,致其立法目的,受到相当严重之侵蚀,且实务上亦常见不动产交易纠纷5。又,一因自不动产经纪业管理条例立法迄今,不动产交易委托经纪业中之中介业处理者,已达相当高之比例6;亦即,不动产中介业于不动产交易中,已扮演着重要角色;从而对于不动产交易秩序之维护与纠纷发生之防范,中介业者实亦居有无可懈怠之责。且另因从不动产经纪业管理条例之立法过程及内容以观,该条例之建构有相当程度系拟参酌日本之不动产中介制度7。于是,有鉴于此,本文拟以不动产中介业务为焦点,从日本法制之观点,阐释不动产说明书(以实务上占最大部分之交易型态 ─ 买卖为例)及其解说义务之真义,并以之检讨我国之相关问题,期供未来修法及执法,乃至业者于实务执行上之参考。

    贰、日本不动产重要事项说明书内容、解说义务与相关法律责任 --- 以不动产买卖为例

    一、不动产中介业者解说义务之立论 3 依不动产经纪业管理条例规定,不动产:指土地、土地定着物或房屋及其可移转之权利;房屋指成屋、预售屋及其可移转之权利(同条例第四条第一款)。中介业务:指从事不动产买卖、互易、租赁之居间或代理业务(同条例第四条第五款)。代销业务︰指受起造人或建筑业之委托,负责企划并代理销售不动产之业务(同条例第四条第六款)。

    4 依不动产经纪业管理条例规定,经纪业设立之营业处所至少应置经纪人一人;但非常态营业处所,其所销售总金额达新台币六亿元以上,该处所至少应置专业经纪人一人;另营业处所经纪营业员数每逾二十名时,应增设经纪人一人(同条例第十一条)。

    5 例如:2006年5月10日经济日报有以「购屋纠纷去年暴增」为题之报导。另,消费者文教基金会于2006年7月1日召开记者会表示,购屋纠纷于1992年至2000年间,一直高居该会受理民众申诉案件中之最多者;而2001年起,因房地产景气低迷,使购屋纠纷减少,然去(2005)年,民众向该提出之申诉案件中,购屋纠纷件数再度窜升至第一位(http://news.yam.com/can/society/200607/20060717036144.html。检索日期:2006年7月31日)。而此等购屋纠纷,乃往往为涉及不动产经纪业者。

    6 王应杰「房屋中介业如何在台湾市场茁壮成功因素的观察与心得」,收录于桃园县政府(编印)『95年桃园县不动产经纪论坛』(2006年6月)139页以下。依该文指出:「北部(含北县市、桃竹区)地区消费者对合法业者的委托率(委托指数)应已达七至八成,中南部则有六、七成,而以台北市而言,据合法业者向公会报告,近年来都会区的委托率已将近九成,…」。

    7 虽然不动产经纪业管理条例之内容,含有参酌日本制度之浓厚色彩,但于制定过程中,因多方意见之角力结果,事实上已扭曲、脱离日本制度之原意。参阅内政部(编印),前揭书(注1)1页以下。

    2006海峡两岸土地学术研讨会论文集 3 如上所述,不动产经纪业管理条例规定,不动产经纪人员在执行业务过程中,应以不动产说明书向与委托人交易之相对人解说。另,日本之宅地建物取引业法8亦设有类同之规定(详如后述)。而何以须如此?实乃因不动产之交易,不仅其标的金额相当高额度,且相较于其它商品交易,不动产之权利关系及交易条件等更为复杂。于不动产交易(买卖)之际,承购人除对于不动产之区位环境、物理状况外,尤其对于其权利内容与权利关系、法令上(公法、私法)限制及交易条件等信息,如未予充分调查、确认,即缔结契约,则往往于日后易滋生无法达成契约目的或蒙受重大损失之纷争。于是,在不动产交易时,为避免引发纷争,或防范蒙受不能预知之危险或侵害,承购人事前了解所拟交易不动产之各项信息,乃属必要。然而一般而言,不动产之承购人大多缺乏不动产交易经验及不动产专业知识9,对于不动产交易对象之权利义务关系及其它相关重要事项等,于交易上所应知悉信息之调查与自行理解之能力,实有所欠缺。而相对地,不动产中介业者其营业乃经行政之许可,并具有不动产专业知识与经验,足以理解不动产交易上之复杂的权利义务关系,因而拟承购不动产之人,往往会基于信赖而委由其进行中介交易。

    而当不动产交易,透过不动产中介业者为之者,一则因有关中介契约属准委任性质10,复因不动产中介业者于提供服务时,系依法收取报酬,既为有偿;从而,业者即负有善良管理人之注意义务11(即以专业者立场,负高度之业务上注意义务),使交易相对人(承购人)充分了解其所拟交易不动产之重要信息12;而后,承购人得据以决定是否进行交易或为交易条件之判断。另一方面,承购人因对不动产交易业者之信赖而为委托,则基于英美法上信认关系之法理,解释上,受委托之不动产交易业者自应本其专业,负有指导、建议, 日本宅地建物取引业法,于1952年制定公布,最近一次修正为2006年6月2日。其立法目的乃在于「藉由对于宅地建物交易业之经营者实施许可制及对其事业为必要之管制,以确保其业务之适正营运及宅地建物交易之公平,同时促进宅地建物交易业之健全发展,以期保护购买者等之利益及宅地建物之顺利流通。」(同法第一条)惟该法并不适用于国家及地方自治团体所为之交易(同法第七十八条第一项)。

    9 以日本国土交通省不动产业课监修之『宅地建物交易之知识 』一书所列不动产交易上不可欠缺之知识而言,其内容包括「土地及建物之概念」、「土地及建物权利之内涵与权利变动」、「土地及建物法令上之限制」、「土地及建物相关税赋」、「土地及建物供需之概要与交易实务」、「土地及建物价格之评定」、「宅地建物取引业法及其相关法令」等。詳細請參閱国土交通省不動産業課(監修)、不動産取引研究会(編)『宅地建物取引の知識』(住宅新報社、2006年版)1頁以下。

    10 坪田潤二郎『判例不動産取引法』(酒井書店、1964年)84-85頁;明石三郎『不動産仲介契約の研究』(一粒社、1987年再増補版)2頁;小島浩「宅地建物取引業者の注意義務」收録於小川英

    1〔不動産取引〕明、長野益三(編)『現代民事裁判課題○』(新日本法規出版株式会社、1997年)

    662-663頁。

    11 魏大喨「不动产中介契约之研究」收录于司法院第四厅(编)『司法研究年报第十辑选辑(一)』(司法周刊杂志社、1990年)32-33页;不动产取引事例研究会(编)『判例不动产取引事例解说集(第2巻)』(新日本法规出版株式会社、1990年)1159页;明石三郎、上原洋允、椙征一、冈本正治、矶野英徳『详解宅地建物取引业法』(大成出版社、1995年改订版)146页以下。

    12 詳細請參閱河田貢「不動産仲介業者の責任」收錄於塩崎勤(編)『裁判実務大系11──不動産訴訟法』(青林書院、1991年)424頁以下;明石三郎「宅建業者の調査、説明義務」收錄於氏著『判例不動産仲介契約論』(一粒社、1994年)85頁。

    8

    4 不动产说明书与说明义务

    为委托人确实追求利益之义务13。

    是以,日本为确保不动产公平交易及保护承购人利益等,而制定施行之宅地建物取引业法,乃课予宅地建物交易业(含中介业者)者,有调查、制作不动产重要事项说明书,并于交易过程中(契约成立前)向交易相对人(承购人)解说之义务。而此不动产重要事项之调查、解说乃为不动产中介业者之基本职责,如怠于为之者,自应负法律上之责任。

    二、法定重要事项说明书之内容

    依日本宅地建物取引业法第35条第一项规定,宅地建物交易业者,应指派「宅地建物交易主任者14」,于交易过程中,就载明该拟为交易不动产相关重要事项之书面(即重要事项说明书15),交付予拟为交易之相对人,并为解说。以不动产买卖之场合而言,其应解说之法定重要事项如下:

    1.土地、建物之已登记权利种类、内容及登记名义人。

    2.都市计划法、建筑基准法及其它法令对于该土地、建物限制事项之概要。

    3.私有巷道负担之相关事项。

    4.饮用水、电气、瓦斯之供给及排水设施之设置状况(此等设施尚未设置者,其设置之预估及其有关特别负担之事项)。

    5.交易之土地或建物属未完成土地开发或建筑工事者,其完成时之形状、构造(于土地者,包括土地开发完成时其邻接道路之构造、寛度;于建物者,包括建物建筑完成时之主要构造、内部装潢、外部构造及设备等)。必要时,并应附图面说明(宅地1613 長野県弁護士会(編)『説明責任-その理論と実務』(ぎょうせい、2005年)22-23頁。 14 宅地建物交易主任者(或可谓相当于我国之不动产经纪人),乃经都道府县知事举办之宅地建物交易主任者考试及格,并向都道府县知事登录,取得交易主任证者。1988年起,日本全国都道府县知事将宅地建物交易主任者之考试事务,委托国土交通大臣指定之财团法人不动产适正交易推进机构办理。而宅地建物交易主任者考试之内容,包括:「土地之形质、面积、地目与种别及及建物之形质、构造与种别等概念」、「土地及建物权利之内涵与权利变动之相关法令」、「土地及建物法令上限制之相关事项」、「土地及建物相关税赋相关法令」、「土地及建物供需之相关法令与交易实务相关事项」、「土地及建物价格评定之相关事项」、「宅地建物取引业法及其相关法令」(宅地建物取引业法施行规则第八条)。又,宅地建物交易业者,依法每一事务所应按其从业人数(不问其有无签订雇用契约或参与宅地建物之程度。因此,司机或警卫等亦包括在内;但不包括临时性打工之人),置五分之一以上比例之专任宅地建物交易主任者;另每一营业服务处所,至少应置专任宅地建物交易主任者一人以上(宅地建物取引业法第十五条、同法施行规则第六条之三)。詳細請參閱明石三郎、上原洋允等人,前揭書(註11)86頁以下;宅地建物取引業法令研究会(編著)『宅地建物取引業法の解説』(住宅新報社、2003年4訂版)82-100頁。

    15 实务上,不动产重要事项说明书主要者有:一般对象(独栋住宅、土地)重要事项说明书、区分所有建物(中古公寓大厦、新建公寓大厦)重要事项说明书及宅地、建物租赁重要事项说明书等。其詳細內容請參閱住宅新報社(編)『重要事項說明書?書き方のポイント』(住宅新報社、2004年4訂版)12頁以下。

    16 此所谓「其它法令」,依宅地建物取引业法施行令第三条规定,包括:国土利用计划法、都市绿地法、景观法、土地区划整理法、都市再开发法、道路法、海岸法、森林法、文化财保护法、地滑防止法、急倾斜地崩坏灾害防止法、土壤污染对策法等,与该土地、建物交易有关之法律,计列有44种。

    2006海峡两岸土地学术研讨会论文集 5 建物取引业法施行规则第16条参照)。

    6.交易之建物属区分所有建物者,其说明事项应包括:(1)使用基地之权利种类及内容;(2)关于共享部分,有规约约定时,其内容;(3)关于专有部分之用途及其它利用限制,及有规约约定时,其内容;(4)建物或基地之一部有特定专用之约定时,其内容;(5)有规约约定建物维护修缮之公积金时,其约定内容及已累积之公积金数额;(6)建物所有权人应负担之管理费数额;(7)建物或基地有委托管理时,其受委托者之姓名(法人者,其名称)及住所(法人者,其主事务所所在地);(8)该建物有实施维护修缮之状况纪录时,其内容(宅地建物取引业法施行规则第16条之2参照)。

    7.收受买卖价金以外之金钱数额及收受该金钱之目的。

    8.契约解除之相关事项。

    9.有关损害赔偿之预定数额或违约金之事项。

    10.宅地建物交易业拟受领支付款项或保管款项者(无论其为买卖价金、定金、权利金

    或其它名义之款项,但不包括中介报酬),是否有保全措施,及有采取保全措施时,其措施之概要(宅地建物取引业法施行规则第16条之3、第16条之4参照)。

    11.有关买卖价金之金钱借贷斡旋内容,及该金钱借贷斡旋不成立时之措施。

    12.其它保护交易相对人之必要性事项。例如:拟交易之土地、建物位于「土砂灾害警

    戒区域土砂灾害防止对策推进法」所指定之土砂灾害警戒区域内者,其指定内容;或拟交易之建物属「住宅质量确保促进法」所定受住宅性能评定之新建住宅、既存住宅者,其评定之具体内容;或曾进行建物有无使用石绵材料之调查或为耐震诊断者,其结果之内容(宅地建物取引业法施行规则第16条之4之2参照)。

    又,宅地建物交易业者,负有调查制作不动产重要事项详细内容之义务17;并基于不动产交易安全之确保及宅地建物交易业者应负善良管理人之注意义务,故于解释、运用上,上开法律规定之不动产重要事项,乃为宅地建物交易业者最低限度之必要说明事项18。换言之,并非意谓业者所应调查、解说之不动产事项内容,仅以此法定事项为限;纵属其它未列之事项,亦将因不同个案而有调查、解说之必要。于是,例如:以法令对于交易土地、建物之限制事项而言,除上开所列者外,依交易不动产个案内容之差异,如涉及其它法令之限制者,亦有调查、解说之义务19。

    三、重要事项之说明义务与相关法律责任

    首先,就不动产重要事项之解说义务而言,其解说乃由宅地建物交易业者所指派之宅地 詳細請參閱明石三郎,前揭文(註12)85頁以下;熊谷則一『判例から学ぶ宅建業者の調査?説明義務』(住宅新報社、2005年)22頁以下。

    18 宅地建物取引业法令研究会(编着),前揭书(注14)193页。

    19 河田贡,前揭文(注12)432页。

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