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    分类:工作汇报 时间:2017-03-12 本文已影响

    篇一:房地产市场分析报告

    篇一:房地产市场调查报告

    房地

    产市场调查报告

    一、背景介绍

    从2007年至今,房

    地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势,企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据

    不完全统计,xx市目前的房地产开发企业近千家,有项目企业预计300余个。单拿xx为例,

    房地产企业已达428家,开发项目120余个,我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这

    几年的发展。2007年税收收入0.9亿,2013年截止11月份,已增到12亿,房地产行业已占

    地方税收收入50%以上。可以说,房地产行业已成为小店区支柱型产业,该行业的兴衰成败

    直接影响地方政府财政收支情况。

    纵观2007年-

    2013年xx市房地产走势,我们发现,在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨”

    “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中,xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球,

    受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上,关于对财税体制的改革,集体土地使用

    权的变化,以及房地产税的开征及推广,这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定

    影响。

    我们辩证地得出结

    论,对普通住宅的刚性需求稳中缓升,而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格

    将会下降。

    二、影响房价的变

    动因素

    1、房价组成要素:

    土地费用:目前这

    是重要组成部分。政府是土地财政,财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入,也就

    是卖地,地价越高,

    土地成本越大,这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大,中央对财税体制的

    改革,土地财政的现象会逐步改善,那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大,也就是

    说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变,根据经济学中需求供给函数的

    变化,供给增多,则同样的均衡量下,均衡价格下降,因此这是对房价的重要影响因素。

    配上图:需求供给

    曲线

    税金及费用:2007

    年房地产企业的税负率7%左右,目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说,

    当年的销售收入过1.2亿/80套,新增税负就要达到600万,平均每套房多承担税负7.5万,

    平均每平米房价增加535元。

    房产税的开征现状:

    对从价的按房产的1.2%征收,从租按照12%,但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税,

    对个人的非营业用房产免税。

    三中全会对财税体

    制改革的方向要开征房产税,但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我

    们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价,所以我们认为普通

    住宅会按照市场供求关系确定价格,从趋势来看应该是上升的。

    对于非普通住宅,

    利润空间较大。我们做过调查,恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间,开盘时4

    万/平米,目前已升至6万/平米。随着房产税的开征,投资者会转向别的投资市场,导致市

    场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说,开盘时一房难

    求2万/平米,到目前已降至1.8万/平米,该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

    建安成本、配套设

    施费、广告开发费用、开发商利润

    2、社会因素

    国民经济的发展水

    体制改革的深化程

    居民收入水平的变

    政策导向

    社区环境选择

    地理位臵

    其中,国民经济发

    展水平、居民收入水平,随着经济社会的发展,这两项都是逐年递增,这些因素会影响房地

    产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长

    越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,

    房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。从中国的情况来

    看,改革开放20多年后的今天与改革初相比,房价有了巨幅增长,就是源于全国的经济发展

    水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

    三、政府的调控政

    三中全会提出,要

    让市场在资源配臵中起决定性作用,那么政府的调控政策就是保障,不能主导,真正将资源

    推向市场,与国际接轨。

    体制改革的深化程度

    税制的设臵

    房地产税的开征

    规范性文件的出台

    国五条细则中未提

    及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台,太原楼市开始趋于明朗化,

    接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映:市房管局对新建商品住房价

    格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业,加大了(销)预售证等相关证件

    的审评力度,这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

    四、房地产公司如

    何确定未来的经营战略。

    一线城市由于经历了几轮调控的洗礼,开发商相对比较理性,

    通过降价来促进销售已经成为一种常态,那么就需要减少开发商的利润来降低房价,吸引消

    费者,达到销售目标。

    对于二线城市来说,

    对于普通住宅的销售,如正规、知名房地产商,如首开等,房价缓中有升,对于高档房,如

    星河湾,房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

    篇二:房地产行业分析报告

    房地

    产行业分析报告

    —经管实验班

    1、行业的分类

    1.1 行业概述

    1.1.1 房地产行业

    的定义

    房地产业是指以土

    地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多

    种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性

    的产业。主要包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让、

    房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,

    人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

    1.1.2 行业细分

    按照《国民经济行

    业分类》(gb/t4754-2011)标准,房地产业可分为5类,包括:房地产开发经营,物业管理、

    房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。

    表1 房地产业分

    资料来源:国家统计局

    1.1.3 行业地位

    房地产行业在我国

    国民经济中具有重要地位,一方面,房地产行业的发展,对改善居民居住条件、带动相关产

    业发展、拉动经济增长做出了重要贡献;另一方面,我国宏观经济持续平稳发展,也为房地

    产行业创造了良好的经济环境。我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距,随着国家“十

    一五”规划纲要中城市化进程的推进,我国房地产行业需求将依然保持增长,实现长期合理

    发展。

    房地产业的发展对

    地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献,土地出让收入、房地产相关税

    费成为各大城市财政收入的重要组成部分,为城市基础设施的改善提供了大量的资金。房地

    产业与多个产业存在直接与间接的联系,产业链特别长,产业关联度也特别大。房地产业的

    发展可以直接带动建筑业、钢铁、水泥、木材、化工等建材业发展,带动配套设施、公共服

    务设施和整个城市建设的发展,间接带动装修业、消费品工业和商业、文化教育的发展,其

    产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务,其兴衰将直接

    影响到这些行业的景气度。 1.2 行业生命周期

    1.2.1 中国房地产

    行业的发展

    我国的房地产行业

    源于人类文明的初始,到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖,当时人们并不怎么在意这个

    行业,但这却是一个萌芽的开端。随着我国改革开放以来,经历了将近30多年的岁月里程,

    在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下,我国房地产行业经历四个主要阶段,

    分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展四个阶段。

    下面我将介绍我国房地产发展的这几个重要阶段。如下图1给出了我国1987-2011年全国房

    地产开发投资增长率运行趋势:

    图1 1987-2011 年全国房地产开发投资增长率运行趋势

    资料来源:国研网

    由图1所示的趋势

    中我们也大致能看出我国房地产行业发展的几个重要阶段。

    经济复苏阶段:建

    国以后随着经济的逐渐复苏,人民经济得到很大改善,1980 年以后,国家对于居民城镇住房

    进行了一系列的改革,国家开始允许个人房屋自由买卖,但是土地依旧属于公有制,政府正

    式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策,中共十三大《沿着有中国

    特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场,这明确宣告了从此我

    国房地产市场的诞生。

    房地产初步发展阶

    段:房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展

    时期的房地产中介服务主要大体分为三类:第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立

    的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场,这类官方承办的房地产公司机构承担了

    当时社会人民交易服务的职责,人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖。第二类是

    工商部门批准的房产中介企业,90年代中后期,全国各大城市均出现大大小小的房地产中介,

    第三类是民间自由买卖房屋的个人,这类人或许以前从事过房地产行业,熟知房屋信息,懂

    得房屋交易过程中的相关法律,但是他们的基本文化不高,所以

    常常遭到同行人士的蔑视,通常被人称为“房纤手”、“房虫子”,虽然在房地产市场中挣到了

    一些钱,但大多数人还是没有大的发展。

    房地产市场初具规

    模阶段:随着少数人群的房屋自由买卖,渐渐地房地产中介公司被人们所接受,虽然在改革

    开放之前,房屋买卖并不被允许,但现今却成为一种模式,随着国家经济制度的改革,经济

    活动的权限也被慢慢房款,随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买

    多套房屋,等待房屋价格上涨之时,以高价卖出,巨大的利润诱惑了太多的人,这时房地产

    行业已初具规模。

    1.2.2 中国房地产

    行业的生命周期判断

    根据生命周期理论,

    行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。行业的生命发展周期

    主要包括四个发展阶段:幼稚期,成长期,成熟期,衰退期。我国的房地产周期主要表现为

    增长率波动。我们以房地产年投资额增长率为衡量标准来划分我国的房地产周期。表2给出

    了我国1986—2011年我国房地产投资完成额及其增长率变动趋势:

    表2 1986—2011年我国房地产投资完成额及其增长率变动情况表

    单位:亿元,%

    数据来源:国家统计局

    图2 1986—2011年我国房地产投资完成额增长率变化图

    从我国房地产投资

    额的增长率波动也可以看出,我国房地产的生命周期一直在周而复始的循环。目前我国房地

    产自2000年开始其投资额的增长绿一直保持在20%—30%,也说明目前我国房地产行业发展

    稳定,处于健康发展阶段。 1.3 行业经济周期

    房地产经济周期指

    房地产业在发展过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方

    面同宏观经济总的发展态势密切相关,另一方

    篇三:中国房地产市场分析报告--------穆巴热科--

    中国房地产市场分析报告

    ----(以2014年房

    地产市场状况为主)

    姓名:穆巴热科

    班级:11级广电班

    (原新闻2班)

    学号:

    320110933540

    课程:经济学原理

    教师:穆建刚

    日期:2015年3月

    26日

    摘要:

    受房地产调控政策和货币政策等因素影响,2014年我国房地产市场总体呈低迷状态,库存量

    高,影响新开工作节奏,房地产投资下滑,房地产销售面积和销售额同比大幅降低,全国各

    大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场的不断调整,各地地方政府从6月开始

    取消限购,不断放松宏观调控,中央则采取以稳为主,央行也最终放松首套房认定政策,释

    放改善性需求。2015年,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降,房地产市场将持续

    调整,房价会继续趋向合理,库存进一步被消化。多轮调整促进房地产市场化转型,深化改

    革建立长效机制。

    关键词:房地产市场,宏观调控,建立长效机制,去库存,新常态

    目录:

    一:2014年房地产市场状况分析

    篇二:2016 履职尽责自查报告

    2016年基建处履职尽责自查报告

    根据?中共湖北中医药大学委员会关于印发?2016年度学校开展履职尽责督促检查工作实施方案?的通知?(中医党字?2016?36号)文件精神,基建处按照学校的统一安排和要求,按照履职尽责督促检查内容、检查步骤及时间节点安排要求,周密部署,精心组织,迅速启动了基建处履职尽责督促检查工作,在实际工作中,坚持把履职尽责督促检查工作作为推进学校教育事业发展的大事来抓,现将工作情况汇报如下:

    一、统一思想、提高认识,认真领会此项工作的重要性和必要性基建处坚持学习党的十八大、十八届三中、四中全会和习近平总书记系列重要讲话精神,认真贯彻落实中央、省和学校重大决策部署,围绕中心工作,切实发挥职能作用,牢固树立全心全意为人民服务的思想,与时俱进,开拓创新,努力完成各项工作任务。

    二、高度重视,加强组织领导

    基建处于2016年5月5日召开了处履职尽责督促检查工作动员大会,会上,兰国珍处长进行了动员部署,传达会议精神并提出了工作要求:(一)明确工作职责,形成了处长亲自抓,各科室具体落实的工作格局;(二)认真研究部署,细化工作措施,全力做好本单位的自查工作。

    三、认真查摆,悉心总结,切实把握此项工作的严肃性和实效性

    基建处把这次履职尽责督促检查工作,作为强化基建处队伍建设的有利契机,严格对照查找问题阶段的内容要求,逐条逐项进行了认真检查。自查问题如下:

    (一)在思想作风上存在的主要问题

    对理论武装头脑的紧迫性认识不足,理论学习不够重视,学习自觉性、积极性和主动性不足。理想信念有所淡化,对实现共产主义远大理想的长期性、复杂性、艰巨性认识不足,对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论的精神实质学习理解不深刻,理想信念相对淡化。政治敏锐性和政治鉴别力不强,用辩证的观点分析问题的能力有待提高。

    (二)在工作作风上存在的主要问题

    基建处业务知识相对不足,有些业务知识业已陈旧,工作方法跟不上时代要求。1、是仍然满足于上传下达的陈旧工作方法和思路;2、是组织能力和管理能力有待完善,组织开展各项工作时同志们参与的积极性不够主动,导致工作往往达不到预期的效果;3、是对外工作协调能力有待改善,对一些牵涉到其他部门的工作未能主动协调办理。

    (三)规章制度流程不到位。

    目前规章制度流程有待完善,虽编制了项目立项、申报、工程变更、工程款支付等流程图,但基建处属于学校的服务部门,有些项目前期工作及管理工作流程尚需细化。

    (四)具体工作中存在的问题

    梳理基建处具体工作任务,主要存在问题为学校公租房项目和中试车间项目规划报批和立项报建工作进展较为缓慢:

    1、公租房项目规划报建工作进展缓慢主要是由于该项目需要办理项目计划、立项报建、规划报批等诸多审批手续,现行的项目报建规划报批政策规范、制度严谨,各项审批手续必须依法依规。

    在学校党委、行政的领导下,在分管领导带领下我们经过一年多的努力,在完成前期设计、规划编制工作后获得市区各级政府与职能部门的支持于2015年12月取得建设公租房计划?市发展改革委、市房管局、市国土规划局关于下达省中医药大学公共租凭住房项目建设和用地计划的通知?,在计划的基础上用时6个月调整规划布局,达到满足各类规范要求确定出最终户型,于2016年6月取得公租房项目选址意见书。

    2016年4月在向省教育厅报告申请政府立项后,省发改委支出国家政策发生变化“

    房管局去库存工作汇报

    2016年4月省政府印发?湖北省房地产去库存专项行动方案?中提出:“地方政府不再新建公共租赁住房,鼓励社会资本通过购买、长期租赁等方式从市场筹集公租房房源”。对学校公租房项目立项审批形成了政策阻碍,我们现正积极向上级主管部门汇报,希望得到他们理解与支持。

    公租房项目立项报建和规划报批下步工作计划是积极争取政府支持,争取项目立项;规划报批工作拟将启动该项目用地规划许可--环境评估--节能评估--社会稳定风险评估--水土保持评估--可行性审批--初步设计审批--施工图审等工作。我们将积极与政府职能部门联系沟通,争取得到他们支持与帮助,尽快实施公租房项目。

    2、中试车间规划报批工作进展缓慢主要是使用部门未能一次提出设

    计任务和使用需求,反复修改设计方案、调整结构布局、多次选址,我们根据使用职能部门需求修改了三次设计,进行了三次详勘。 该项目于2013年7月正式报请省教育厅申请项目立项,获省政府批复?开展前期工作的通知?,于同年8月完成?建设项目选址意见书申请表?向省住建厅上报,并同时上报市规划局申请项目选址意见。于同年10月经市规划局第21次规划业务例会研究同意该项目选址,要求选址由图书馆东侧调整至动物房南边空地,方向旋转180度。于同年11月取得?建设项目选址意见书?。

    2014年1月经市规划局同意我校该项目建设用地并向省国土资源厅请示予以确认,同年2月省国土资源厅同意市国土规划局意见。取得以上批复后开始进行环境评估,由于该项目环境评估论证各类产品数据不清楚、生产内容不确定(使用部门未能及时提供环评相关资料),至环评工作用时8个多月,于2014年11月向洪山区环保局申报?环评登记表?审批。

    2015年1月编制?社会稳定风险评估报告?上报街道相关部门、区维稳办和区发改委审批。省发改委于同年6月对该项目批复同意核准。获得批准后立即向洪山区规划分局上报设计方案及相关材料,于9月取得?建设用地规划许可证?,根据工程规划许可的相关规范要求委托市测绘研究院到学校对该项目进行实测(1:500地形图)之后取得?规划红线黄线资料?(道路红线)。取得上述批件后向区规划局申请在办理办理?建设工程规划许可证?,工程规划许可前期审方案时,区规划局相关职能部门提出建筑边线需满足城市规划规范要求

    (武汉市政府248号令颁布的?武汉市建设工程规划管理技术规定?),后经与设计院协商,在保证使用功能不缺失的情况下切掉东北角(第三次修改设计),控制建筑物不压城市道路红线(距马路边线8米)。由于选择地点变换和结构变化,依据设计规范需要对新的项目选址做详细地勘(第三次详勘)。

    下步工作计划是完成再次设计后根据规划报批相关规定,依法依规申报?建设工程规划许可证?,尽快实施中试车间项目。

    分析自身具体原因为基建处对现行建设领域相关法律法规、工程项目规划规章制度的学习不够及时,深度及广度还有所欠缺,项目的前期工作还需进一步细化。基建处在今后工作中将积极与政府职能部门联系沟通,争取得到相关部门的支持与帮助,同时加强对国家及地方建设法律、法规、政策的学习,合理交叉安排工程项目立项报建和规划报批工作步骤流程,尽快完成公租房项目和中试车间规划报建工作,早日进入建设阶段。

    基本建设处

    2016年6月16日

    篇三:2015年上半年佛山房地产市场小结报告

    2015年上半年佛山房地产市场小结报告

    据合富辉煌(中国)佛山公司市场研究部监测,2015年上半年,佛山市商品住宅成交面积达686万㎡,同比增幅81%,为近年来的最高位,而成交均价同比小幅下滑0.34%。价稳量涨的市场局面,主要来源于政策面的刺激推动作用,上半年央行针对商业贷款的基准利率和存款准备金迚行了4次调整,其中2次降息,2次降准,经过多轮降息,目前银行贷款利率已跌至历史最低水平。同时,佛山限购政策自去年松绑后,本年再进一步调整,自5月起佛山全面解除住房限购政策,在政策的多重叠加下影响下,佛山房地产市场已迎近年来最宽松的环境。解限政策的实施,释放了一大波刚需及改善型的购买需求,加上大量广州客的助力,积压下来的库存去化速度有所加快,市场整体向好。成交量在4-6月份连续三个月突破100万㎡,其中5月份的171万㎡是历史最高位。

    在佛山五区成交面积对比中,南海区继续领跑五区,成交面积300万㎡,占全市的44%,且南海区的亮点是广佛交界区域的项目带动成交。一直以来南海区凭借与广州相邻的地理优势、交通条件及价格相对洼地的优势,受到广州客户的关注,而限购政策解除后,广州客户大量跨区在广佛交界区域置业,推动南海区成交量激增。

    南海区各镇街成交中,能有效辐射广州客源的桂城、

    大沥、里水3大一线镇街依然处于前列,3大一线镇街的成交面积占据南海区的68%。反观其他镇街,则形成强烈的反差,成交量虽然同比有所增加,但增幅远不能与一线镇街相比,在上半年南海区前20名项目排行中,全部为三大镇街项目,且桂城项目以绝对成交高量占据排名前3位。

    2015年上半年南海区商品住宅成交排行:

    佛山楼市成交量在4·30全面解限后如脱缰野马般大幅增长。而同在佛山,不同位置的不同板块之间的分化剧烈,对于广佛交界盘的“独领风骚”,中心城区和内需镇街盘的开发商似乎只有羡慕的份儿。业内专家分析认为,接二连三的政策刺激是上半年成交大涨的根本原因。

    “涨不涨价取决于楼盘的销售速度和开发商对资金回笼的要求,卖得好的下半年有涨价的底气。”合富辉煌市场研究部副总监曹绍林说。

    政策影响:全面解限让“慢炖”变“爆炒” 半年卖了6万+套房

    新浪乐居根据各区房管局数据进行了不完全统计,上半年佛山住宅成交逾

    6.1万套房,创下6年以来最高纪录。曹绍林认为,用“报复性增长”来形容上半年楼市并不为过。尤其是在4·30全面解限之后,佛山楼市成交量如同脱缰野马般根本停不下来,5、6月月均成交量均超过1.3万套,5月更是飙至1.5万多套,与武汉并驾齐驱。

    2010年-2015年上半年佛山住宅成交量、均价对比图。(制表:何颖欣) 曹绍林认为,接二连三的政策刺激和全面解限是上半年成交暴涨的根本原因。 回顾这半年,大大小小政策频出。央行三次降息,两次降准利好楼市,3·30新政将二套房最低首付比例调整为不低于40%,刺激力度远超预期。而对于佛山来说,“4·30全面解限”直接让“小火慢炖”转成“猛火爆炒”

    的确,撇开2月春节不说,3-6月成交量逐月上涨。4月虽是传统购房淡季,但仅”清明“那一周低迷,4月中下旬明显回升。紧接着佛山全面放开限购恰逢”五一“黄金

    周,领导一句”想买多少买多少“的口谕刺痛了刚需买家的神经,外

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